当我把策划案拿出来给手下众人看了之后，他们提出的建议最多了。梨树文学网 w[就上比^^奇^^中^^文^^网]这让我突然意识到，随着生意的越做越大，不但大家累积的经验更加丰富，能涉及到的知识面也是越来越广。
这个时候，一个人再聪明总归是有限，许多知识不是靠聪明就能领悟到的。
龚飞梁国锋于震自不必说，都是专业人才，木下一郎的悟性可怕，而植田康太更是明牌大学的精英。
幸好我这么做了，也才能使得策划案更加完美。
购物中心等城市综合体地产商品组合功能定位与消费者的关系应该说是递推式关系。根据消费者的诸多特征推导出购物中心等城市综合体地产的商品组合功能定位，消费者是购物中心等城市综合体地产一切定位的基础和依据。
因此，要处理好购物中心等城市综合体地产商品组合功能定位与消费者的关系就必须先解决消费者的需求选择购物动机等问题。
商品组合是依顾客需求和整合规则经由专家研拟架构的，因此可直接定义为需求导向。因商品是经工业化及专业化生产的结果，商品的种类及功能已呈多样化，购物中心的商品组合分析在此阶段就成为了高困难度的作业流程。
如何在众多的顾客与成千上万的商品之间找到最确切的交集以满足消费者的多样化需求？首要的工作是从市场调查资料中清晰地分析消费者购物动机，然后初选出商圈内顾客需求最强的商品分类，并统计某一段时间地需求变化。
不管是家庭主妇丈夫或学生，其日常言论中的许多行动烙有明显的身份印记，也代表着社会传统对某一阶层或角色所期待并接受的行为。这些行为可能内化成“需求”并激发一系列城市综合体活动。
例如购买日常用品是家庭主妇的传统活动，而且一些妇女将其认为是她们角色中不可或缺的一部分。购物能让人从一成不变的日常生活获得一种乐趣，它能提供免费的家庭娱乐而不必大费周张事前准备。
一个人会因为其情感状况去购物。他会因为无聊而到商店找寻娱乐，或因为觉得寂寞而到商店找寻社交接触。同样的，人们也会因为疏解沮丧的感觉而去买些好的商品。
顾客在浏览店内商品时会有感观上的享受。声音也是重要的要素，因为吵杂的环境与宁静或柔和的音乐背景所给人的感受就大为不同，甚至香味都能扮演一重要角色。
许多购物过程可让人拥有命令及受到尊重的感觉。购物者可在这种有限的“主仆关系”中享受身份与权力的感觉。
从购物中心商品组合与顾客定位对接的分析中反映出，购物中心的一切产品组合都是以消费者为中心进行的，因此，购物中心商品组合必须坚持以人性为本的原则，从分析人性的需求入手。
据心理分析专家研究表明，人根本没有固定的行为模式，其模式首先由大脑接受信息，经脑神经细胞选择，从而产生一定的行为模式。例如人们对光线有大致的偏好，因此购物中心的照明规划应当充分使消费者感觉舒适才有产生大量消费行为的可能。
从美国樱桃山购物中心改造之后的消费者问卷调查资料中发现，大多数的消费者表示该购物中心改造之后最引人感受愉悦的特色为明亮的光线。由此可以印证该购物中心负责改造计划人员充分掌握了人性偏好某种光线的特性。
总之，人性化趋向于自然性，让消费者流连忘返，才是购物中心成功的最有利条件。
在合适的产品组合及适合的客户定位之后，成本检核是一项相当重要的工作。在确定产品组合及客户定位阶段，可能会因为一切求好心切，或为营造有创意的情境，难免把成本置于一旁而专注于各流量的工作重点，但购物中心所做的一切努力是为了能获得经营绩效，为经营方向进行测定与验证。
经营绩效不是仅求营业额的创新高峰或消费者的认同而已，更重要的指标是投资效益。而投资效益必须掌握收入成本与时间等因素，若放弃任何的因素对任何一项投资事业都毫无意义，除非国营事业，其背后有全体国民的税捐支撑。成本的有效控制可能使项目开发策略必须进行不同程度的调整或改变。
投资者希望硬体建设必须要有创意及设定的方向，但经营制造专有估算成本造价太高，再从预估营业收益投资成本开发期间及净收益现值化分析后，预期收益率降低还本期延长，净现值亦有相当幅度的调降，这些对于投资效益不确定因素浮现后，将使风险性大增，投资者确认不能接受投资效益的评估结果，只好调整最合适成本导引的建筑设计成本。
事实上购物中心的客户，均受个人可用所得的限制，虽然个人会仔细规划定额的生活预算，但也同时受收入额度限制，因此购物中心的产品组合规划与消费群具有统一的立场。
购物中心的开发团队，必须以其专业能力，责无旁贷地为购物中心的顾客创造支出效用，使其支出最少而获得最多的满足感。
北美地区购物中心的出现始于上世纪50年代初期，而且很快成为一种非常成功的消费购物场所。事实上，购物中心的成功对北美地区众多市中心的零售业也带来了空前强大的威胁。
在购物中心出现以前，只有在市区主要街道上才能找到大型零售店。在都会区中通常会有一到两个大型百货公司提供购物服务。小型个人零售店则多数坐落在这些大型店附近的街道上，提供小范围的商品种类并且相互竞争。
当时，北美地区的购物中心通常只有在远离市区的地方设立，因为在市区已经无法找到相当面积的大片土地，或者即使有，其地价成本也是高得惊人。
同时因为郊区的人口成长非常迅速，在人口成长的同时进驻市郊区是相当合理的。以两个以上百货公司为主的购物中心很快就大受欢迎。
它们不仅提供顾客一次购足商品地点，还比街上的老零售店拥有的优点，如置身于空调控制的环境中，不再担心天气会变坏；适当且免费的停车服务；依照整体商品规划配置，对顾客可发挥最大的吸引力；购物中心在所聘请的专家指导下，商品可一起进行广告及促销活动。
随着城郊购物中心在北美地区愈来愈受到欢迎，购物中心也自然而然地如雨后春笋般在各地冒出，业态竞争也达到了前所未有地激烈。
因此，各购物中心开始寻求让自己鹤立鸡群吸引顾客的妙法。如在购物中心中引进儿童游乐场托儿所游艺场迷你高尔夫球场等娱乐设施的营销手段因此应运而生。
高风险，高收益。但前提条件是，在实际运作中规避风险。发展商若想在城市综合体地产开发中取得较好的经济效益，就必须通过最佳的投资回报方式规避风险。
勿庸置疑，城市综合体地产的开发利润是绝对比住宅开发利润要高，也不可否定城市综合体地产所要承担的风险自然是水涨船高，但如何从两者之中寻找出平衡点呢？
这则要视乎发展商的具体操作，如项目招商前期工作的重点是主力商户零售百货的引进，这部分商户对购物中心固然有一定的主力带动作用，其在市场上是起龙头作用，所以主力商户是一种低风险经营商户，但这类商户往往所承受的租金价格是最低的，为发展商所带来的利润也是最低的。
而另外一些利润比主力店高的客户，如次主力店酒楼小型专卖超市折扣店专卖店连锁品牌店个体户批发零售商户等，其引进的风险对于购物中心开发商来说是随着利润的变动而变动的。
商铺的价格比住宅高很多，面对着较高端的客户群体。实现购物中心的全面营销，发展商必须树立购物中心的良好形象及拟定有吸引力的招商租赁合约。
从经营层面分析，购物中心的开发经营者与各商店间形成一个经营共同体，他们之间利害与共，购物中心如果不具备集客条件，各商店难以获得良好业绩。
各商店如经营情况不理想，将无法承担租金成本或抽成的营业额比率支出。因此惟有建立共存共容的前提，才能促进购物中心的全面繁荣发展。
租金是商店使用硬体的兑加。在招商之初，拟参加经营的厂商由于没有具体资料可供投资前的经营绩效评估，故大多会因风险太大而踌躇不前。
购物中心为达到全面招商的目的，可采取租金与抽成的策略，或可采取前3年逐年回归正常租金的策略，从而树立意向入主商家的赢利信心，减免其疑虑。
利用主题商店的品牌影响力，形成一大诱因，消除其他商家的疑虑，以其强大的集客能力来吸引其他投资者投入经营行列，从而大大推动购物中心的招商作业。
一个完整的行销计划是购物中心全面招商策略成功的重要保障。商店经营者希望拥有一个超大的全方位行销计划，以便于在计划推动过程中争取最大商机。此外完善的行销计划，能充分展现购物中心经营体制及成功契机，回应招商作业过程。
购物中心发现商品架构及整合性行销的特色，等于告知拟参与投资的商店，这些商品可以在此销售，这里为你创造宽广的商机。
也可以为厂商解决商品销售的问题，因为在经营商圈的策略运作下，购物中心能充分发挥集客力，带来客层规划后的顾客群等效果，而这些效果是一般商店竭尽全力也无法达到的。
购物中心依靠其庞大的经济规模，组织行销服务顾问团队，聘用有经验的专家协助各商店解决有关行销推广的问题。
一般商店无法提供此类塑造优势条件，同时购物中心的商店籍着横向组织的运作，容易达成共识，从而充分体会到其它各商店的顾客都可能成为自身商店的好主顾，于是顾客导向理念深植这类商店经营者的头脑中，逐渐形成利害与共的有组织的经营团队。
招商租赁合约除了应该含有一般租赁契约的内容外，还应赋予合约这样一个核心思想：每个营业单元必须充分了解其所应负的责任，满足购物中心统一经营规划。
购物中心与一般商店最大的差异在于，拥有许多业种但是必须呈现统一化的营运特质，因此购物中心必然会制定许多规划，以使总体经营具有一致化的特性。
各商店应明确责任，在保持其原有的特色下，亦须不违背购物中心整体性的特色，不至于破坏购物中心整体营运的效果，并减轻对购物中心经营管理的过度依赖。
在过去的弱势市场需求面时代，由于市场上商品供给不足，顾客处于弱势，不在意货品品质及任何服务品质，只要求低价并购得所需货品，此时促销广告活动效果容易显现出来。
反之，目前的零售市场上商品供给量充裕，替代性的商品比比皆是，消费者具有相当大选择性，购买行为也走向理性，“破坏价格”更是近期出现的典型实例，在此阶段，消费者的讯息成为厂家生产策略的重要参考指标，供给面也不得不尊重顾客，注意顾客的福利。
尤其在世界性的市场自由化发展趋势下，所有供给面的投资经营者面对前所未有的竞争压力，不得不吸收外部的资讯获得经营理念并落实于生产销售业务。
除此之外，他们更是要了解区域性的消费群体特性，衍生产品差异的生产策略，同时还必须顾及与消费者直接接触的界面，观察研究分析，一面改善服务品质，进行内部改革，另一方面将传统有效讯息传递给商品的制造商，力求达到全面满足顾客的首要目标。
而购物中心各业种安排，即根据上述理念，经由专业的团队，而得到最佳整合性供给架构。
但这个架构并非如同一个投资者独立经营一个大型卖场，它需要整合来自世界各地的商品供给商提供的不同性质的产品，在原有一定经营经验的条件下，达到整合的经营效果，如此，购物中心才能更好地建立和维持业主与租赁关系。
购物中心多功能性的特色，使管理的困难度升高，因此更需合理化的运作目标才能加以化解。
外部的成就全视内部经营管理的合理化，包括人事管理训练成本分摊问题的追踪稽核调整沟通管道整体与个别目标整合工程等。前述各项目业主并非处于对立的态度，而是处于经营共同体的经营理念。
各商店是组织内部的细胞，健康的细胞才能产生良好的组织功能，合理化目标达成后，将汇集人力资源齐一目标，将整合性的服务效果呈现出来。
基于这个坚固的基础，这群人得以在战略中攻坚，他们训练有素步伐齐一，必定使顾客产生一种新鲜的感觉与被尊重的满足。
业主提供丰富的资源，广揽人才，形成一股维系租赁关系的动力，当商店经营发生问题或经营绩效与计划目标产生偏离时，这些人才即应立即产生效果。
一方面他们具有多方面的专长。另一方面平时对该购物中心已具备的充分了解程度，能发挥具体有效的咨询及顾问的功能。尤其在善用共同资源方面，各商店集合小额成本投入，形成大量的公共服务投资，使来客沐浴在一般商店无法提供的购物环境里，使购物者在购物中心除购物的主要目的外，还能享受乐趣。
尤其人性化的规划使消费者在主观意识上逐渐认定这才是个购物条件，从而成为购物中心的常客，这些绩效是共同的资源与人才有效发挥其功能共同作用的结果，由于这些效果的鼓舞，无形中成为业主与租赁关系间的重要桥梁。
在购物中心的营运范畴，如商店经营在招商之初，采取单一支付租金的对价模式，不易强化业主与租赁关系，其与一般城市综合体经营的房东。
房客关系无多大差异。如采取业绩抽成或租金与业绩抽成混合运用的模式，形成利害与共的实质意义，业主不会忽视各个商店的经营状况，他们之间由于目标一致，逐渐形成共识，整合成一个营运共同体，更能代表两者间关系的意义。
整整历时一个星期，我才将策划案写好，这可以说是中耀的巅峰水平。不但整合了所有人的意见，而且绝无冲突，每个意见都是经过众人举手投票过关才能使用。
我相信，这份策划案一定会让源氏小泽先生满意的。
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