小泽美由到底是大家闺秀，精心打扮后还是非常有气质的虽说我已经记不清昨晚的状况，但依稀还是留着和她疯狂的感觉。梨树文学网 www.vodt（首发）
然后，小泽美由就和我说了昨晚的事情。
本来她只是跟着我到酒吧去，后来觉得无聊，自己也点了酒喝起来，不知怎么的，两人就喝到一桌了。
后面发生的事情自然是顺理成章，并非是因为我长得帅气或是什么。但现在我出手大方，至少还是给她留下好感的，更何况昨晚她还是彻底被我征服了。
“你懂得不动产的知识吗？”小泽美由竟然聚精会神开始看我的策划案。
“只是懂一点，不过我大学也是学经济学的。”
“哦，那你倒是可以帮我看看有什么不足之处。”开发到底还是为了促进经济繁荣，小泽美由确实能看懂，所以我才这么说。
“定位和主题你还没写出来呢？”看了一会，小泽美由马上说道。
我好奇地问：“哦，看来你还挺精通的吗？我正好灵感被卡住了，你不如仔细说说。”
“对商业综合体进行定位，是在开发之初必须明确的重要问题，简单来看，结合所处地理位置城市商业发展水平消费者基本情况的作出判断是比较容易的，但商业综合体的定位难度在于结合自身商业资源的现状进行主题定位并一以贯之，以及在分项定位中实现差异化并与时俱进，这是对商业综合体运作团队的巨大考验。”
果然不是单纯的监视者而已啊！看来小泽派她来，也是想考验我的真是水平，这里面的水有多深，不用想我都能猜出一二了。
其实我并不是不懂这些，只是刚才一时为了娱乐，没有继续写她就回来了而已。
开展商业综合体定位要把握的重点内容，可以划分为几个方面，项目的基础分析，主要是项目所具备的条件和资源，包括市场政策竞争环境等不同因素，在前期调查的基础上再通过项目swot分析，得出一个综合的结论。
二是产品定位，对综合体内部的功能加以明确，如是否设置住宅酒店写字楼等产品，并在此基础上对不同功能的建筑进行细分定位，如在考虑商业规划租金回报业态关联等因素后进行商业部分主力店铺和其他普通店铺的组合。
然后是功能定位，如住宅部分是纯住宅还是酒店式公寓，套型面积区间及室内各空间面积分布等，或者商业部分在购物餐饮娱乐休闲等不同功能区的定位。
还有形象定位，需要确立一个品牌形象，包括名称标志等整套系统，并以此延展形成品牌的运营与延伸策略，为项目推广造势做好准备，以及目标客户定位，通常包括以消费者投资客商户自住客户为主的客户细分，这个部分重点往往在目标消费群的定位，包括主力和辅助性目标消费群，消费群的区域年龄收入水平定位等方面。
价格定位自不用说，销售的部分需要制订价格策略，通常以市场定价法或成本定价法确定待售物业的价格，而招商的部分，不论是写字楼酒店还是商业，需要考虑租金水平经营方式提点比例等等，作为后期实施招商的一个初步策略。
规划定位是要给龚飞他们确定的，即项目整体开发规划思路与目的，布局建议，结构及平面，建筑风格与环艺规划，交通与人流组织，营业空间规划等等；最后是项目的经济效益分析，包括成本费用，营业利润等财务指标。
根据综合体的四项基本功能，项目的核心驱动力可以分为商务驱动商业驱动酒店驱动公寓驱动或混合驱动等，其整体定位也就相应的以一种或两种物业为核心，核心物业的在整个综合体中将占有较大的比重，其提供综合体的主要功能和最大的收益，同时也是人流的主要吸引者。
在确定了商业综合体中可以有哪些业态业种之后，就需要从中选择商家。这种选择在项目建设期间就应该有初步考虑，商业综合体的建筑设计应该同商家主体的选择尽量配合。
商家的组成和特点决定了整个商业综合体项目的经营定位。反过来，商业综合体的个性和差异化也在很大程度上取决于商家的组成。
在操盘过程中，我发现，一个城市综合体地产项目成功与否是受到多方面的制约。前期的市场调研是否全面市场定位是否准确；后期的物业管理策划经营管理是否到位等因素都会对发展商的利润水平造成重大影响。
大多数发展商抱着名利双收的心态投资城市综合体地产，但投资与收益往往有很大的差距。如何取得叫好又叫座的投资收益，均衡商户小业主发展商之间的利益是关键所在其实，城市综合体地产是一种多赢投资模式，既要均衡几方投资者发展商小业主商家零售商的回报，又要满足消费者的口味，因此，投资城市综合体地产项目需要理智应对，冷静分析。
目前，许多人认为城市综合体地产与住宅一样，属于一种地产，可以使用相同的地产操作模式。存有这种观念的房地产开发商也不乏其人。这是明显错误的。因为城市综合体地产在开发与经营运行等整个操作流程中与住宅开发操作模式有着本质的区别，开发商必须要有一种经营城市综合体的正确心态去进行操作。
一个项目如果在前期的市场调研时分析不准确，就无法作出准确的经营定位策略，进而导致后期经营无可收拾的后果。如果能在前期充分考虑到城市综合体地产的操作特性，深入透彻地了解城市综合体的经营特征，则可有效地避免这种经营困境的状况发生。
住宅的开发利润途径只是单一的一次性总销售收入扣减总开发成本所得。城市综合体地产的开发利润是通过无数次多种途径的不定性收入形式，其中包括出租销售自营等来实现。
而出租可以分作不定期租金回收入，一般分为5年10年或者以后的总体租金回收；商铺的销售分为短期与中期，即是指一次性的销售或者是带租约销售等。
自营即是从开发到经营都是由开发商自行操作，例如自营百货超市连锁店饮食娱乐等等各种城市综合体形式，但当中存在着各种的经营成本问题。
住宅项目开发商可以自己分析市场，根据对市场需求的研究作出产品定位，决定户型的比例及住宅产品类型。
但购物中心等城市综合体地产项目的消费市场调研则完全不同，其销售对象不是的购物消费者，而是投资小业主和商家，特别是主力店。大部分主力店是采取租赁方式，开发商首先要找到主力店，并参照其要求进行功能上的规划设计。
当然，这也是中耀的工作之一，不过并不是主要工作，因为这个工作里面的利润很大，所以小泽肯定是不会错过的。
表现在建筑形态上，购物中心等城市综合体地产的城市综合体设施开发需要在规划设计中地考虑室内外空间的整合以及城市综合体设施和休闲娱乐设施的整合。
体验性空间休闲共享越来越多地成为城市综合体地产吸引客源的精彩亮点，在规划设计中已经被高度重视。
发展到现在，购物中心等城市综合体地产中，其城市综合体设施的建筑设计手法已完全非住宅等项目的传统的建筑立面设计了，的是综合考虑建筑立面灯光照明表演广告多媒体等现代化综合表现手段的应用。
你说你没有气氛，到时人家逛街购物上班日常生活都不舒服，这个地方怎么热闹得起来？
客户在购买任何一种商品的时候，购买的实际上都是一种梦想，这种梦想在某一个方面满足了他的需求，所以愿意付出货币等值或不等值交换。
对于住宅来说，客户购买的是一种他们需要的生活方式，因为无论怎样讲，房子本身没有特别大的差异，不同的只是赋予房子的内涵，所以宣传主题往往侧重于对未来生活梦境的憧憬和提前写真。
而购物中心等城市综合体地产实际上的是一种投资的概念，因此，作为投资而言，回报率和回报周期才是投资真正关心所在。
住宅房地产面对的消费群体主要分两种，用于自主的购房者和用于投资主要是城市中心地区的小型公寓的购房者。用于自住的购房者又分为首次购房自住和二次及多次购房者，他们的心态是完全不同的。
纯投资的住宅地产在目前的经济水平下所拥有的消费群不多，其所关心的是该区域长远发展以及今后出租的前景问题。在城市综合体地产上，推广对象是分阶段来划分的。如商铺出售或出租阶段整体交铺运作阶段。
自营的客户关心的是商圈的成熟度消费群基数和消费能力；而投资客户则更注重该地段的发展前景和投资回报的周期。
在进行商铺销售或出租时，购物中心必须有针对性地利用投放媒体进行宣传，以吸引目标客户如主力店次主力店专卖店个体户等的进驻。
这几类目标客户的日常媒体接受途径最主要是用网络搜索及少量报纸广告，极少数观看黄金时段的电视宣传广告单张。
营销周期和市场供给量是密不可分的。目前的房地产市场上，住宅地产的提供量远超过城市综合体地产，所以消费者可选择的机会多，考虑的周期也相对更长。
加上住宅开发已经向规模化集约化发展，所以住宅地产的营销周期相对较长。在具体的作业方式上，通常分成几个大阶段来执行。
而城市综合体地产在这一点上与住宅地产则完全不同。城市综合体地产能永续存在的前提是需要足够的市场支撑和足够的人群消费。
所以城市综合体地产一般都是在一个相对成熟的区域内进行开发，这样投资总额相对较高，但是实际开发面积相对小，吸收的客户也少，所以营销周期要求尽可能短。
房地产的营销周期一般由几个递进的阶段构成预热期市场引导\/培育期内部认购期开盘期强销期持续期和清盘期。
作为住宅地产来说，因为是分期开发，所以一个住宅项目就包含了几个营销周期，而且每一个营销周期基本上都要完整地包括上述阶段，否则市场引导不够，项目优势就展示不全，消费者对今后生活的了解不够，市场接受就有限。
对于城市综合体地产项目来说，因为是一次性投资开发，所以整个项目只有一个营销周期，并且可能只需包括上述部分阶段，比如预热期和内部认购期合并，或者直接从预热期进入开盘并立即转入强销期。如果先天条件优越，不违背当地市场价格体系，开盘时就直接进入了清盘期。
住宅客户关心的几个关键指标的一般性排序是：价格地段户型品质开发商实力服务配套。而城市综合体地产客户关心的问题排序是：地段价格后续管理开发商实力资产增值。因为城市综合体地产必须有足够的人气才能支撑。所以一个城市综合体地产项目能否取得成功，很大程度上是由地段等先天因素决定的。
swot分析法是一种能够较客观而准确地分析和研究一个项目现实情况地方法。
利用这种方法可以从中找出对自身有利的值得发扬的因素，以及找出对自己不利的应该规避的东西。这对于发现存在的问题，找出解决办法，并明确未来的发展方向具有很强的针对性，并有利于领导者和管理者在购物中心项目的发展上作出比较正确的决策和规划。
在分析时，一般把所有的内部因素包括开发公司的优势和劣势都集中在一起，然后用外部的力量来对这些因素进行评估。
购物中心等城市综合体地产的swot分析同样与住宅的swot分析有所不同，就像城市综合体地产市场调研与住宅市场调研有着理念操作手法与目的上的不同一样。
住宅地产的swot分析是针对项目自身的优劣势，将来的生存机会与来自四面八方的威胁进行分析研究，而购物中心等城市综合体地产的swot分析是复合性的，分别要对项目自身所在市场上的各方面元素如项目本身功能定位业态定位目标客户定位营运管理等进行优劣势机会和威胁的分析研究。从而为项目未来的开发影响经营等方面作出知己知彼的商机基础奠基。
机会和机遇对于购物中心等城市综合体地产项目是非常重要的。其主要来自外部环境对项目的良好预期。比如有人愿意或希望进行合作，投入资金扩大规模，或是提供加盟的机会，提供知名的品牌或授权总代理等。
另外，区域的规划发展实现大的飞跃，都可能成为购物中心价值提升赢利能力突增的关键点。因此对城市规划发展的研究也是项目机会和机遇寻找的重要途径。
什么样的业态是适合进行招商的，什么样的业态是适合进商场的，首层摆什么，二层摆什么，这都是有城市综合体规律的。首先百货业的城市综合体布局都有着惊人地相似。
第一层化妆品珠宝，二层女装，三层男装，四层家居，五层美食等。为什么会如此雷同？再比如为什么社区商铺只适合频繁消费的小额的同质化的城市综合体业态？这都是跟消费者的消费习惯有关。
没有一个人会为了买一样日常用品要跑到几公里以外或更远的地方，因为在社区中心内购买和几公里以外地方购买的是同样的一个东西；反之，也没有一个人会在社区商铺内购买名牌商品。所以城市综合体的业态定位，城市综合体机会也等于供应与需求之间交集得出的均衡点。
“你是什么大学毕业的啊？”小泽美由一边听我说，一边看我写，好奇地问。
“我啊？就是很普通的大学啊，你肯定没有听过。”南风市的一所大学，她听过才怪了。”
“那你为什么懂得这么多，好像比我以前见过的那些哈佛牛津出来的不动产精英更厉害。”
我一手揉上了她的山峰，坏坏地笑着说：“实践是检验真理的唯一标准。可能我的书本知识没有他们掌握得多，但我的工作经验可不少，所以肯定有些绝招。”
小泽美由脸红红的，说：“你真坏，不要做这种奇怪的事情呢。难道这些你也是因为经历很多的原因？”
“当然了！”说完，我已经把她抱起丢到床上。
工作累了，当然需要一点娱乐。
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