幸好，小泽美由并不是小泽先生的女儿，只是外甥女而已。精彩小说请访问
但她怎么无缘无故地跟醉酒的我做了那事呢？
“看你很帅气而且还特别失意的，所以我就没反抗了，否则你今天也别想醒来。”美由的话里透着一股杀气，我丝毫不会怀疑她能不能做出这种事。
“那个，谢谢你照顾。”我实在不知道该说什么好，难道要说感谢你送上门给艹么……
她是来监督我工作进展的吧，如果只是策划案我还真不需要她协助什么。只不过我现在还没有和源氏签订任何协议，说监督也有些过。
那么便只有一种可能了，她其实是是源氏派来的代表，以此保证我不会暗中和平氏接触。
好吧，只要不和平时接触，这还是非常简单的。
我感觉精神还不错，竟然没有宿醉的感觉，于是便打电话叫前台送早餐过来，当然是双人份的。
这个叫美由的女孩一点都不害羞，从年龄上判断，她起码比我小了5岁。而且很是自来熟，套了件我的白色衬衫便在房间里走来走去，我不理她，她就自言自语地叽叽喳喳。
女人一旦和男人发生了关系都会这样，不管是女神还是吊丝，她很自然地融入了情侣的角色。
一起吃过丰盛的早餐后，我便开始工作了。
“电视放小声点。”我对着小泽美由说道。
“哦！”她答了一句，但手上却没有动作，仍然专注地看着电视节目，不就是一堆***在节目里搞笑么，真是没营养。
算了，来者是客，忍忍就会过去。这策划案最多也就写个两三天，她这段时间就算是我的发泄工具？到时她不走也没有理由吧，反正我没有许下任何承诺。
想是这样想，但她毕竟是小泽先生的外甥女，如果就这么拔吊走人，也许对方不会善罢甘休。因为写完了策划案之后，如果项目成功拿下，照样还要和他们接触。
我发现这似乎是个大麻烦，越想就越是可怕。
“那个，美由，你要在这里待多久？”我不由询问道。
“看情况呗！”小泽美由满不在乎地回答，我就知道会是这个答案。
“如果你要住一段时间，也没有带行李啊？这样，你把电视关了，去街上买些衣服什么的，就当是我送的见面礼，如何？这样我真的没办法静下心来写东西。”我边说边从钱包里掏钱，却发现钞票一张都没有。
无奈只能将一张里面有两千万岛币的银行卡递给美由，告诉她密码，她才欢天喜地的离开了。不过，她还是没关电视……
世界终于清静了！
我打开电脑，开始整理昨天开会时众人提供的思路和意见。
首先是街区空间体系的开发性，街区，可以从不同视角进行定义，它可以指城市中被某条或薯条街道包围的地域范围，也可以指某个或数个居住小区的地域范围。如果从行政视角看，还指以一个街道办事处管辖的区域范围。在一些拉美国家，城市规模不大，规划的也比较整齐，街区基本上呈现豆腐块儿状，即block。
为了适应现代城市开发的需要，现代商业综合体以“街区”的开发模式，通过将片区划分为若干街区单元进行组团式的开发，获得整体的功能组合效益，不少商业综合体本身就有庞大的小区空间。
从某种方面来说，城市规划的一个基本思想其实就是利用商业规划街带动和谐的居民生活。
因此，街区布局除了应当满足上层城市规划与区域规划的指标要求外，更重要的是和谐方便和优美，是一个环境友好的开放的市民体系。现代商业综合体是包容这一切的载体，它可以突出街区的商业磁石邻里叙事空间晨练花园等现代气息。
作为街区重要的几乎是永久性的建筑标志，从一开始就带有街区经济日常生活文化理念的引领作用。
当然，这些元素在设想中，可以适当地参照岛国人情风俗来改变，不需要生搬硬套。
商业业态设计也是商业综合体规划及项目开发流程中的重要环节和内容。商业规划的意义在于，对不同地域不同资源环境不同特色的商业综合体进行全面设计和布局，据此引导各个商业综合体对商业业态组合进行科学定位，使其增加靓丽的卖点，并有力地促进销售活动。
反之，如果业态组合定位不符合项目所在城市商业发展现状的实际需要，将最终导致项目投入运营失败。
商业业态指的是经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或经营形态，其分类主要依据经营主体的多少是一个还是多个目标市场经营理念服务功能立店规模选址目标顾客商品结构店堂设施和装修标准商品进货渠道从厂家还是分销商处进货和募集方式是中央采购还是单店进货商品的宽度和深度价格政策毛利率大小销售方式等诸方面。
目前，岛国现有的商业业态主要有：百货店有传统百货和现代百货之分，专业店专卖店商业步行街超市大型综合超市仓储式商场购物中心以及便利店折扣店专业市场批发市场农贸市场等，其中包括仓储式商场强调储销一体和非中心商圈选址，便利店强调社区便利******等。
不仅如此，商业综合体项目还要有明确的业态组合定位。商业综合体项目的业态组合，指的是各种业态的搭配。
其中，很重要的是城市现有业态状况和对未来商业发展趋势的把握，充分利用自身可能整合的各种招商资源，对项目各功能分区和各楼层的业态所进行科学规划。一般来讲，业态组合定位必须在项目开发前期完成。
重点必须是以人为本和与可持续发展，体现对环境的尊重，对历史文化的有机传承，从商业景观城市设计等多角度阐释商业综合体对人和城市的影响。在规划设计方面，还要注意到以人为本。
如在区位选择上应选择交通便捷的区域，商场的照明不仅要求在白天能保证足够的亮度，夜晚还要靠商城外的射灯霓虹灯所产生的广告效应吸引市民注意，以方便上班族下班购物。
从规划入手，细致考虑城市肌理和文脉，充分利用土地，力求布局合理空间紧凑，环境宜人，力求塑造包含传统文化与现代商业文化的结合体，打造充满现代气息不断发展的商业综合体。
城市规划是为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设所作的综合部署和具体安排。
城市商业规划是城市规划的一部分，而商业综合体是城市商业规划的落实层面。因此，它们之间必须有机衔接。
具体讲，商业规划要体现商业综合体要占据城市中心交通枢纽地段或城郊有足够的消费人群大型居住区；商业综合体要布在交通便利地带，以保证城市内部快捷的联系。
商业综合体布局要能够支撑城市的主力商圈，其中的大型购物中心是主力业态。总之，商业综合体要衔接城市规划，综合考虑地段交通商圈等因素。
商业综合体一味盲目追求大规模，追求高端定位的做法并不可取，大量的相同产品和定位带来的是同质化的恶性竞争，并不利于单个项目的盈利以及企业的长久发展。
差异化经营就是寻求一个切入点或者卖点，在特定的地段量身定做个性化稀缺但又与整个周边环境相协调的产品与服务。
当项目竞争区域内某业态的产品基本达到饱和时，那么对该业态的供应要谨慎，应尽量避免强势进入该领域;当项目竞争区域内某业态的产品还没有达到饱和，存在一定的市场需求空间时，可以通过提供差异化产品或者树立标杆产品的方式参与竞争，进而推动区域价值的升级。
当项目竞争区域内某业态产品稀缺而又具有强大的市场需求时，可以考虑适当加大加快该产品的供应。总之，对于商业综合体项目，将所有鸡蛋都放置于一个篮子或者产品完全均衡的做法都是值得商榷的。一个成功的项目必须有所侧重，有所为有所不为，而这都需要企业根据具体情况而定。
商业综合体内部需要功能互补，其中需要业种之间的相互配合。主要包括设施互补客源互补和服务互补。通常商业综合体项目都包括写字楼公寓商场和酒店等多业种结合，进而形成强大的整体组合。业态配合可以看作是进一步的组合，其中应注重主力店的引领作用。
一般选择大型综合量贩超市大型百货店为核心主力店。在社区型商业综合体中，量贩超市是购物中心商业规划首选业态。量贩超市是零售业发展的方向之一，其销售的是大众化生活必需品，面向最广泛的消费群体，对区域分布的限制少，与项目开发中规划的不同规模的购物中心易于结合，带旺地段人流和商圈升值。
选择连锁百货超市连锁食品超市名品专门店连锁餐饮娱乐店为主力店。主力店是业界知名业种代表，其规划布局一要避开与核心主力店经营同类商品的楼层或商品档次，二要有利于丰富购物中心内业态和业种。
一般而言，购物餐饮娱乐运动等业种都应分别引入主力店，分布在购物中心的不同区位或楼层，并在周围聚合一批同业种店铺，形成一个局部购物中心的消费主题。
品牌服饰应布局在精华区人流动线入口，品牌快餐店则宜布局于购物中心各区结合部。在做规划时，应对各业种主力店多准备几家招商对象以供选择，避免招商布局规划时资源不足而出现饥不择食的盲目性。
在多业态组合的购物中心内的主力店，所规划区域可多选几家使用意向差别大的业主，利用整体利益引导自营铺面置换租金收益提高等综合手段，务必实现整体规划。
选择商圈内有消费需求的百货精品店餐饮店娱乐店综合服务功能店银行邮政美容美发音像洗衣彩扩家政等作为专门店及普通店。
专门店及普通店业种配比与租户组合规划，以市场调查确认的商圈业种分布统计和消费者需求分析为基础。业种配比和租户组合指经营商品品种的数量重叠率档次组合除配合核心主力店和主力店的布局外，应预留调整空间。
在规划中根据各楼层业种的档次，目标顾客的层次，合理安排相应档次的餐馆店。针对方便购物顾客放松精神状态的零星娱乐小吃业种，宜规划在购物业种转换接合处。同时在规划中要预测商铺分级入伙的租金底线，并设想怎样使用注资联营承包扣点等招商合作手段。
岛国当前有一种吸引消费者参与互动式的消费方式逐步成为关注的焦点并将成为未来的发展趋势，可以称之为体验式消费。
体验式商业综合体从客人的生活与情感出发，通过规划设计情景打造业态组合等手段，营造一种新颖的符合当地格调文化特色的符合当地人文情怀的消费氛围，来发掘顾客内心的渴望和认同。
在这样一个消费过程中，体验后的记忆将得以长久地保存，消费者的精神感受因此得到极大的愉悦。因此，体验式商业综合体不以消费者购物为最终目标，而是让消费者在不知不觉中增加停留时间和来往频率，提升项目认同感和美誉度。
而且无论是哪个国家的人，都不会拒绝有便宜的好事上门，所以这种概念可以大力地普及！
当然，我还是要去实地调查一下，经济环境的分析和生活结构研究:包括总人口及地区人口结构职业构成家庭户数构成收入水平消费水平。
gdp发展状况及产业结构情况;全社会消费品零售总额;全市商业增加值:城乡居民的人均可支配收入;城乡居民储蓄存款余额。区域城市结构调查与发展规划:包括公共设施状况:交通体系状况;道路状况通行量;城市性质与功能特点;各项城市的机能;城市规划等。
区域零售业结构的市场调查与分析，通过这项调查能为项目的市场定位业态设计经济效益预测提供定性的参考分析，包括不同区域间的销售动向各个业态的销售动向商业地区间的竞争状况大型主力店的动向以上内容的取得必须通过商业普查，对区域内经营商户从经营内容商铺面积租金员工数量营业额经营状况存在的问题发展和经营动向等进行调查。
对城市所在地同类型业态收益状况的调查研究。例如，对大型商业区的规划，可以选择本区域百货商场超市专业市场等物业，主要从规模提供的产品或服务客流量交通来源等几个方面来分析现状及结构特点，以便做竞争分析，对以上典型业态要分析每种设计业态的收益状况。
人口结构;家庭户数构成;收入水平;消费水平;购买行为;交通和出行方式等。
我马上拨通了于震的电话，通知他派人去做这些调查，开玩笑，如果这种杂事还要老板去做，干脆回家种田算了。
对于一个大型的商业综合体项目来说，业态规划中要考虑到的内容非常广泛，既包括主力百货店，还包括餐饮娱乐等服务性设施。首先是考虑哪些业态业种适合引进。虽然是综合体，但也无法包括所有业态。
如健身房ktv桑拿浴室建材卖场等业态因为其面积需求大，往往就不会在商业综合体中出现，而常见于郊区型的商业综合体中。建筑规划的空间布局以及企业对于经营回报的要求在这一阶段具有重要指引作用。
另一方面，要注意到一些招商的趋势性问题。例如随着商业的发展，餐饮娱乐在整个商业综合体中所占的比重，一直呈上升趋势。
岛国网站上稀奇古怪的言论和研究性网站都非常多，有人甚至认为像秋叶原那样的商业元素，大型动漫城市也是可以创造的。
我越看越是来劲，这些岛国宅男的观点还真的很有趣。
不知不觉中小泽美由已经购物回来了，我看了看时间，已经是下午4点，居然工作了这么长时间还是头一次。
“陈君！你真是太贴心了！卡里面居然有两千万岛币，要知道我可从来没有这么多的购物预算，谢谢！”小泽美由丢下几大袋衣物，便开心地扑到了我身上。
好吧，这又是个拜金女么？
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