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在香港回归、紫荆盛开的1997年，长河房地产公司循序渐进、梅开二度。（
军权撩色）静力压桩机在环内徐汇区的银蝶苑工地上不显山、不露水的施展功力，项目进展，顺顺利利。
上海房地产市场的卖方市场和买方市场，没有严格的分水岭，但是在1997年，房地产公司要卖房，还是八仙过海各显神通，因为大部分业内人士以为当时还是买方市场。如何拿到骄人的销售业绩报表，销售部、市场部、营销部、营销策划部……都日以继夜的推陈出新不断创新，力争在买方市场的背景下，创造出一个卖方市场的新天地。
长河房地产公司营销部在1997年手握两个徐汇区商品房住宅楼盘的情况下，正式推出置换购房的销售举措，意在胜利完成金蝶苑尾盘销售的同时，摸索经验，促进银蝶苑的期房销售。置换购房，各有各法。这一回，详细介绍长河房地产公司营销部置换购房的一三一四的故事，把不是传说的运营史料加以披露。长河公司营销部通过开展人无我有、人有我优的置换购房业务，培养人才、回笼资金，也许可以管中窥豹、略见一斑。
略表一表推出置换购房的由头。长河公司营销部推出置换购房，是对上海房地产市场学习研究后的仿效提高的一种营销手段。营销部的每周例会上，近来一直研究的一类细分市场后的大批量客户，就是梯级改善住房条件、卖一买一的消费者。摸着石头过河，踏准台阶上楼，是这类客户的一个基本姿态。原先有一套住房，踏着历史前进的脚步，在上一个台阶买进新房子以前，必须卖出这一个台阶手里的这一套房子才可以操作成功。通过置换购房，达到梯级改善。改善性的客户，属于房地产市场的刚性需求的支撑性群体。长河公司营销部分析了完完全全的市场“三来”登记——来电、来现场、来主动介绍自己家的购房计划，发现这些改善性的客户大约占了“三来”登记中的百分之八十，其余百分之二十是首次买房不需要卖出老房子的客户。（
极品装备制造师）
这一回的小说，讲述长河房地产公司学习采用置换购房的故事，使得购买长河公司楼盘的客户中一批置换购房的业主的生活原型有机会露个笑脸，一展风采。数一数二，就说三个。三个客户的名字分别是李霞、张晖、陈曦，也许正好印证了房地产是一个欣欣向荣的朝阳产业。
先说李霞。铁路上海南站的规划建设，需要动迁居住在规划范围以内的许许多多居民，为这些居民改善居住条件、实现地产家园的梦想开辟了一条基于市政动迁、改善居住现状的路子。最早的市政动迁，围绕一个项目，准备几处房源，动迁立马开始。当时动迁上海铁路南站的时候，有一批动迁房源是位于莲花路罗秀路一带的动迁房。最终成为金蝶苑业主的李霞，就是在这样的历史背景下，置换购房，安居金蝶苑的。上海的动迁户都知道，市政动迁比商业开发动迁雷声大雨点也大，没什么多搞的，按照政策，早点动迁，是为上策。李霞就是通情达理最早和动迁组签协议的动迁户之一。莲花路的动迁房源都是现房，房子不错，就是上班到徐家汇六百（第六百货店）稍微远了一点。李霞全家商量以后，想想还是先拿到房子再说，动迁过渡期结束之前，再动动脑筋，是否可以换换房子。所以，动迁协议签好以后，李霞就全力以赴的动脑筋、换房子。看中不少地铁一号线沿线的楼盘，先进性、针对性没有闲话，呱呱叫，就是操作性没有。只是来到离开徐家汇两站路的漕宝路附近的金蝶苑，才看到了可以跟踪一番的刚刚推出的“置换购房”的新房子现房。
李霞的这套动迁到手的商品房性质的房子，如何具备金蝶苑的开发商长河公司运作置换购房具有的操作性呢？长河房地产公司营销部制定的几条对于参加置换购房客户房源的基本条件，都可以一一对应。（
修真之花世）这些条件是——独立成套现房，绿色清洁产证，可以上市交易。营销部的杨絮对于可以参加长河房地产公司置换购房的客户一一释疑解答：独立成套现房，就是煤卫独用，一户一证，已经交付。绿色产证，就是上海的房地产权证三种颜色的一种可以直接上市交易的权证。黄色的产证必须补缴土地使用费才能上市交易。红色的产证是集体所有制使用的土地上的物业，不能上市交易，没有补缴商业物业土地使用费的通道。至于绿色清洁产证的要求，是房地产业内人士对于产证他项权利登记栏内完全是空白清洁，没有房地产抵押纪录等等的一种通俗说法。
李霞的置换购房的操作流程简单明了——到金蝶苑售楼处登记填表，成为长河公司的正式参与置换购房的候选客户。长河公司营销部三人小组到李霞提供的置换房源实地看房。长河公司营销部择优选用候选置换购房的房源。双方谈妥李霞房源的收购价格。李霞签署金蝶苑购房合同的同时签署自己莲花路罗秀路房子的出售合同。这样，梯级改善住房的李霞买进金蝶苑房子的同时，卖出自己莲花路罗秀路的房子。买进和卖出房子的买卖价格评估时间点皆为合同签署的日子。李霞支付卖出和买进的差价给长河房地产公司，不用支付任何房地产居间中介费用。
李霞对自己的这次置换购房非常满意。首先是买到了自己称心如意的崭新的一手地铁房，可以长远解决在徐家汇六百上班的短途交通便捷需求问题。其次和全民所有制的上海三级甲等医院下属的房地产公司做生意，把我的房子卖给这家公司，放心安全周到。第三点我实实在在省掉了一笔卖出房子的中介费用。
再说张晖。张晖在家里排行老二，算是独养儿子，上面一个姐姐已经嫁人嫁到静安寺附近去了。自己这次面临结婚成家，对于是否和父母亲合住一套漕宝路五号桥旁边三房的多层老房子，还是改善一下、换新房结婚，翻来覆去的和自己的女友商量了很久。（
极品装备制造师）最后提供给父母双亲的结婚换房方案是，把这一套居住多年多层没有电梯的老房子，换一套大一点的带电梯的两居室给父母亲住，在同一个小区最好找到一套小一点的两居室作为自己结婚的婚房。父母亲可以改善的是住进电梯房，自己可以改善的是有分有合，多个多功能居室，做书房和儿童卧室都可以。自己住的这套，有没有电梯问题不大。为什么一定要给父母带电梯的住房呢？张晖和女友的想法一致，父母亲年纪慢慢上去了，腿脚不灵便，电梯房上上下下的便利，哪怕是我们自己年纪大了也会是一种居住的享受啊！
张晖和张晖们的想法很好，很有孝心，安排合理，各得其所，父母支持，同意操作。但是在半年以内要卖出一套、买进两套，在看看还是买房市场的当时房地产市场上，还是憋足了劲、马不停蹄的跑了多多少少楼盘没有如愿以偿。对于长白山医院三产公司开发的位于漕河泾旁边漕宝路地铁站的金蝶苑，张晖和女友去过好几次，情有独钟，但是当时开发商没有推出置换购房，只能登记一下。所以自己住在老房子里，十五只吊桶打水——七上八下，不敢下定买房，到时候我的老房子卖不出去怎么办呐？所以这次接到长河房地产公司专门负责置换购房客户联系的程丹打来的电话，张晖喜出望外，谢谢不断——真是有缘分啊！我还以为这个登记么，做做官样文章，有点安慰安慰的意思，啥人晓得，长河公司做事体有板有眼一板一眼。程丹在电话里告诉张晖——侬是确确实实的登记的买婚房的一手客户，我们这次首批推出只有六套置换房源可以收进公司的内部指标。侬如果没有变化，请侬抓紧过来办理置换购房手续。下一批指标啥辰光出来阿拉公司还没有讨论。侬如果不是老急的，可以等阿拉公司下一批置换购房的指标。
“三羊开泰”的中羊程丹这时候已经是专门负责置换购房业务的长河房地产公司营销部副经理了。在三年的销售岁月里，程丹察言观色、换位思考，一只电话，锁定一个客户，已经是习以为常了。对于张晖这样的年轻人等婚房，将心比心，砰砰砰、砰砰砰，理解万岁，乓乓响。（
杨州书团）程丹看见张晖来过两次现场，第一次自己来，第二次带女友和父母亲来，就知道这位客户买房的感觉不错，容易成交，成为金蝶苑住户和长河公司的衣食父母。所以当长河公司批准营销部置换购房操作的整体方案试行，首批暂定可以收进六套房源，循环跟进操作。程丹开始细分市场优选客户，决定用足公司政策，促进销售资金回笼。三年金蝶苑现场销售客户的积累蓄水，程丹对于潜在客户，知根知底。长河公司营销部上岗培训的必须达到的要求——拿到上海市房地产经纪人资格证书，自己作为刚刚上岗的营销部部门副经理，带头作用，辛辛苦苦，三月功夫，拿到证书。证书到手，置换购房，如虎添翼。程丹的不少经纪人同学对于长河公司的安排有点好奇——你们开发一手房、销售一手房，要什么经纪人证书呢？经纪人证书么，经营二手房才需要带证上岗、挂牌经营呀！程丹告诉同学——阿拉营销部经理是房管局下头的公司出来的，正规部队，正规要求。我想想么，多学一点总是好的。现在房地产市场一手二手联动销售，我们长河公司试行置换购房，经纪人证书正好派上用场。
程丹一只电话锁定的客户张晖，最终为父母亲挑选了一套金蝶苑高层的两居室，自己的婚房选中了金蝶苑多层的小两居室。孝心置换，以心换心。
接下来说说陈曦。陈曦是妹妹陈晔介绍到金蝶苑选房的客户。陈晔在市房管局系统的延东房地产公司置换部担任经理，专门做置换购房促进局系统各个房地产公司一手房销售的业务。陈晔和长河公司的常谦夫是曾为同事的老朋友，同属上海滩第一批房地产经纪人培训班同学，对于各自公司的最新业务都有互通互动的友好交流。陈晔的哥哥陈曦在北京路上海友谊商店工作多年，表现优秀，最近被上级派往沪闵路南方友谊商城担任部门经理。陈家的老房子在上海的市中心，因为卢湾区吸引港资来本区开发新天地项目，正面临第一轮动迁。陈家召开多次家庭会议，责成陈晔理解并优化最优动迁安置方案，乘着这次新天地项目的建设开发，完成自己小家的地产家园新天地一步到位。（
慢慢仙途）
三人小组一看陈家的专业水准，回放点击了长篇小说里的著名玩笑段子——四人打麻将：穷人翻身靠横翻！居住新天地：穷人翻身靠动迁！
在一年一个样，三年大变样的城市发展加速度的历史过程中，上海市民理解和包容了百万市民大动迁的城市化常态战略，也因此迅速得到了梯级改善住宅的实惠，不时流传出“穷人翻身靠动迁”的历史佳话。
档！言归正传！看看一儿一女一枝花的陈家在新天地项目的动迁机缘来临时，如何把居住条件来一个大翻身。
陈家原来居住的是上海的典型旧式里弄房子，转角楼梯亭子间，煤卫合用不方便。陈家的一双儿女陈曦陈晔长大以后一人居住一个亭子间，留下了上海亭子间嗲妹妹和亭子间小阿弟的绰号。这次港资背景的开发商开发上海新天地项目，采用了一种迂回包围先做景观的做法，统一规划，先做开放式绿地的城市中心景观起名太平湖，寄托着项目开发团队的美好祈盼和祝愿。陈家的老房子里弄就在景观湖的规划位置中央，所以当仁不让的被列为第一批动迁的对象。陈晔通过各种关系打听，知道对于这样的政府大力支持的旧城改造的商业开发项目，应该积极的行动起来，争取第一轮就可以签署动迁协议，拿到规定时限以内签约的奖励费用和比较可观的过渡费用。在正式签署动迁协议以前，上海嗲妹妹陈晔利用自己的行业内广泛的人脉，介绍自己这次动迁可以选择的动迁房房源，准备落实下家，套现以后再去购房。第一轮动迁，开发商准备了上海四面八方的好几块动迁基地的房源，就是资金链紧张，动迁的现金安置费用非常克扣。开发商都是这样的，无商不精，资金的利用和周转，把资金占用的成本都会计算的清清爽爽，越低越好。所以陈晔在力争把动迁奖励拿到最大化以后，也力争在动迁时，把动迁房源也拿到最大化。
看官们可以看看陈家动迁时可以选择的动迁基地——浦东三林地区、杨浦德平路地区、徐汇长桥地区、徐汇桂林路钦州路地区、徐汇龙华苗圃改扩建成上海植物园的龙吴路白色路地区、闵行区吴中路地区……是的，政府支持的大型旧城改造项目就是提供了为数众多、选择从容的动迁基地给项目的开发商选用，而资金结算是可以多种办法照实结算。可以按月结算、可以按年度结算，最有城府的开发商是可以做到一事一议、慢慢结算……
陈晔把这些动迁基地的房源在经纪人同班同学和经纪人协会等等专业圈子反复介绍之后，接到了长河房地产公司老同学常谦夫的回复——可以见面，商谈落实。原来大型旧改项目拿到的动迁基地的房源，对于特定的消费者来说，都是机不可失时不再来的香饽饽。因为这些房源从来不会出现在随行就市的公开的房地产市场上，例如当时有形的圆明园路的上海房地产市场。什么道理，动迁房便宜实用，一房难求。这样的操作只是在业内人士的柜台上才有可能如行云流水般顺畅操作成功。
常谦夫给老同学陈晔的落实方案很简单——你把徐汇区的动迁基地的房源拿足，其他地区房源不要，打包交给我们公司，你们陈家可以在我们公司金蝶苑姐妹楼高层的保留房源中选半个层面，蝴蝶房型的半只翅膀，一共三套房源，两套两居室，一套三居室，应该正好解决你们全家的改善性居住需求。筹码对调以后，随行就市的差价照实计算就可以了。
常谦夫的算盘首先完全是立足公司打算，落实一个自己找上门的相当于团购的亲子房客户，一下子就销售了三套金蝶苑尾盘的房源。其次是在公司定下的收进六套房源、循环使用指标的暂定政策范围内，收进徐汇区的动迁房源，可以把长河公司员工作为消化去化这些房源的一群特定客户，加快周转。三是老老实实地为老同学办好一件实事，完成陈家的一个地产家园的梦想，省下三套动迁房的销售费用可以贴到装修费用派派大用场。
陈晔一听常谦夫的安排方案，频频点头。按照政策我们是可以拿到三套动迁房源！有道理！这个方案的好处是——第一笔帮我们家省下来的这三套动迁房源的销售费用，每套房子一个点，金额客观呀，这一个点就是放到我们延东公司的置换部和我们房管局系统的公司也是省不掉的费用。第二个省掉的时间精力，也是非常可观的。现在我们只要关心金蝶苑的现房就可以了，徐汇区的三套动迁基地的房源，完全可以叫长河公司的置换经理带人去验收拿房。第三个最重要的是，结算差价的辰光，我们看起来是贴了钞票进去，把几个人的公积金用足，但是我们陈家这次的房子翻身是翻了大唻，真真实实是大翻身！
陈晔把长河公司的置换购房方案到陈家家庭全委会上一摊开，拿足动迁奖励以后、拿足徐汇区动迁房源、用足公积金……全家住进全市获奖房型！同住一个层面的半只楼面！全家老小，拍手叫好。昔日亭子间嗲妹妹亭子间小阿弟的爷爷奶奶和爸爸妈妈住最大的三居室；小阿弟陈曦住两居室靠走廊防火门最外面的那一套，自诩是站岗放哨的保安队长；嗲妹妹陈晔住陈曦两居室和老人们三居室当中的那套两居室，先做闺房，以后谈朋友结婚哪怕是招女婿也硬件到位啦，自称是“四明”结构获奖房型准婚房！再见了，亭子间……再见了，煤卫合用的老房子……陈家人为了这次大翻身，开心了好几年，开心到现在。
陈晔带着全家去金蝶苑看房验房的时候，全家都是乐呵呵，像过节一样。陈晔带着大家到金蝶苑高层底楼，一个房间一个房间介绍指点——这是早就到位的物业公司、这是留给业委会的、这是居委会的办公室、这是长白山医院在金蝶苑的全科医生“生命绿卡”服务点……安居乐业，日日夜夜。
拳不离手。曲不离口。三下五除二，长河公司领导暂定的六套收进房源指标，很快完成，金蝶苑的尾盘销售稳扎稳打的向前迈进。收进来的绿色清洁产证的房源，公司内外，慢慢去化。这些房源是否可以为长河公司的员工实现地产家园的梦想提供筹码？小说有机会再细细叙说。
常谦夫为这一回写的是“置换购房”——
置业一手二手联，
换房售房收房演。
购房合同对对胡，
房子尾盘去化研。
地产家园，东西南北。长河公司房地产业务，一手二手房齐头并进。金蝶苑、银蝶苑、教师公寓……下一回，接着说。免费小说阅读尽在略（）,我们将一如既往为你提供优质小说。
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