关于如何实现良好经营管理，我其实已经有了点眉目。梨树文学网 %77%77%77%2e%76%6f%64%74%77%2e%63%6f%6d
这还是从安阳新商圈中几个店得出来的经验，规模虽不一样，但套路却是死的，搬过来用用也照样可以。当然，于震他们也觉得可以这样做。
商场组织管理策划能给商场各职能部门的分工有明确的阐述，各司其责，令各部门之间工作的配合默契。既不重复而又毫无漏洞，这样令商场在开业原形的短期内迅速走向正规。
塑造商场形象同规范化管理，商场的管理层多未必就能治理好商场，最关键是有无针对性的管理功能设置，管理人员过多的话，可能令管理漏洞太多。总之，合理的精简机制才能将商场的管理同利益扩大到最大化。
售后服务的管理策划能保障商场所售出的商品在质量上的一切问题，为消费者解除后顾之忧。售后是购物环节中的最后一环，也是非常重要的一步，如果商场未能在这方面注重的话，很可能所有的消费者均成为一次性购物，更不可能留住回头客。
因此说当今零售业绝大部分的精力同时间均会为售后服务的管理而头痛，反之也是为商场带来无形利益的无价魅宝。利用广场定期策划主题活动或特殊活动，既能提升一个购物中心的知名度，又能带动人气，更能促进商家商品品牌的促销推广，一举三得，尤其在开业后制造极具轰动性得活动，既可以制造影响力，又能使消费群形成深刻的印象。
举办一次活动，无论其规模是大或小都要花费金钱和人力物力，所以每举办一次活动都要对其进行经济分析，资金投入有多大，能制造什么效果，有什么回报和利益。
活动计划是活动的灵魂，是制定活动的依据，因为广场活动必须有计划地针对某些目标来举办，所以其计划的定制非常重要。购物中心每次举行的活动是针对什么举行的，如开业前后节日季节性等主题，来宣扬整个购物中心，给消费者新鲜的感觉，不会枯燥乏味。
另外，举办广场活动必须注意与商家赞助相结合。若每次进行的活动都由发展商出资的话其成本支出比较大，利用活动的策划方案和活动计划来寻求商家的赞助，可大大减轻发展商的经济压力，并根据所得的赞助资金有计划地进行控制，对成本支出进行预算，若所得资金与支出形成差额，还可以为发展商提供额外的资金收益。
当前城市综合体地产界认为，购物中心从本质上来说是一种有规划地实施的城市综合体聚集形式，由业态不同的商店群和服务功能各异的文化娱乐进入会展等设施以一种全新方式聚集在一起的城市综合体服务有机整合体。
因此，归纳以上两种权威观点，我可以给购物中心下一个实质性定义购物中心是一种城市综合体房地产形式，是房地产业，零售业及相关服务性行业相结合的经济整合体。
从两个方面来理解这个定义：一方面是，购物中心是房地产业，零售业以及相关联服务业有机结合在一起，组成因素比较复杂，注重资源的优化整合。
另一方面，购物中心是一个经济整合体，它必须适应市场的需求。也就是说，购物中心要生存就要在迎合消费者需求多样化个性化发展的同时，必须提高消费者的消费效率和消费价值。
鉴于城市综合体房地产公共服务的特点，特别强调公共空间的引导作用功能作用增值作用，以提升整个项目的价值；鉴于项目长期经营的市场需求，城市综合体房地产的经营在项目整个的经营过程中，必须以动态的方式运营，而普通住宅公寓写字楼别墅等建设完成销售完毕就意味着开发过程的结束。
另一个显著的区别是，城市综合体房地产同时包括城市综合体营运商和消费者两级客户。
于震认为，迄今为止，购物中心是全球范围内提供有效供货和服务的最佳方式。随着经济全球化及零售业的充分发展，时装化妆品豪宅连锁餐厅及超级市场也许会不断转移运营场所，但购物中心将一如既往地成为零售商最为青睐的供货方式。
不仅规模巨大，集合了百货店超市大卖场专卖店大型专业店等各种零售业态，而且有各式快餐店小吃店和特色餐馆，电影院儿童乐园健身中心等各种休闲娱乐设施。另外，还提供了百货店大卖场无法提供的如漫步在长廊广场庭院般悠闲的购物享受。
购物中心规模宏大的特点，为项目经营成本的降低创造了空间。项目单位经营面积的固定成本随着经营规模的增加，将会明显降低。
所以开发商在市场条件容许的情况下，适当增加项目规模，将有利于提升项目的成本优势。当然并非规模越大，利润越高。当规模达到某种水平以后，规模增加，利润就开始下降，所以开发商能否准确判断这一临界规模，尤显决策的重要性。
早期的购物中心探索和实践主要集中在美国，美国是发展购物中心的先驱。早在19世纪，美国购物中心建设就已经拉开序幕，但是其在20世纪以前的发展速度相当缓慢。在早期探索过程中，具有代表性的原型有1827年西鲁斯巴特勒在罗得岛普罗维登斯建造的三层封闭购物廊，以及1907年爱德华h博尔顿在巴尔的摩建造的罗兰帕克中心。
20世纪20-30年代，购物中心在设计开发和运营方面取得了显著的进步。在30年代的美国郊区，一种以建立在公路交叉点上的综合商店为核心的带形中心已经非常普遍。
对于购物中心交通规划中最最重要的是考虑停车条件，从国外的一些成功的大型城市综合体来看，足够数量的停车场是至关重要的。一些世界500强的大型城市综合体巨头甚至说：“停车场是我们的生命线，它关系到我们的生存”。
所以，在购物中心选址时，必须重视停车场地的空间，但是必须注意的是，按岛国目前的建筑设计规范要求来计算设置停车位是不够的，应该根据城市居民每百人拥有的实际汽车量来考虑停车位，另外还要考虑一定的发展空间。
对于每一个城市综合体组织和每一个重要的经营管理决策而言，预测都是至关重要的。它是企业制定长期计划的基础。对于金融与会计等职能性领域，预测为制定预算和控制成本提供了依据。营销部门也靠销售预测来进行新品开发计划补充销售人员并做出其他的关键决策。
生产经营者利用预测制定周期性决策，例如工艺选择生产能力计划设施布局，同时预测也用于生产计划调度和库存等连续性决策活动。
所以如果市场上有大量的买者和卖者，销售的产品同一，生产者可以自由进出，并掌握足够的知识，价格由供给和需求相互作用决定，这就是自由竞争的市场。
虽然这些条件与现实世界的市场不尽相同，但是可以用完全竞争理论来解释很多市场的功能。若市场上大量的企业都生产类似产品，且进出该行业不受限制，那么，经理们就会发现，完全竞争理论可以用来进行产出和投入决策，还能帮助预测未来的市场情况。
在完全竞争市场中，经营的经理所面临的是一条具有完全弹性的需求曲线，并在市场决定的价格上保持水平。对完全竞争者而言，边际收益等于产品价格，所以，这种情况下，企业的需求曲线也同时是边际收益曲线。
沃尔玛利用一个所谓的市场篮子分析及收集数据是来源于公司收集顾客每次采购的是哪类商品，从而决定消费者的采购行为，这就是为未来的消费市场作出预测的关键。
同样应用在商业地产的业态定位过程当中，调查基础数据是来自于消费者的需求。在业态定位方面，如果把侧重点放在经营者的需求上，将会大错特错，就等于是假设沃尔玛把采购的目标定位在满足供应商的需求而不是满足消费者的需求上会导致如何的后果可想而知。
所以在商业地产的业态定位产品组合上，更需要预测将来在购物中心消费的是什么人消费群体的定位是什么？才去决定将来的业态定位产品组合种类是什么，才去目标性选择对象，才能真正找到在这里经营的有生命力的经营者，才能准确判断购物中心的准确的经营方向和决定未来将目标性的寻找适合这里生存的，有生命力的商户和经营者进驻。
在这个过程当中就好比沃尔玛，它会选择更能满足消费者的产品作为采购首选，会给予他们优厚一点的采购条件。作为开发商越应该满足他们的进驻条件，有机会他们将会为开发商带来一些无形资产或人流，但是并不表示他们越出名，越名牌就肯定适合该项目的区域。
重点还是要看一下前面所谈到的该区域市场产品和业态的定位是否还是处于需求大于供给或均衡，假如它是供大于求供给或均衡，假如它是供大于求的业态和产品，那么在该区域继续引入是毫无作用的。
百货商店的商圈不仅有别于其他商场和商店的商圈，而且即使同是百货商店，坐落于同一地区，由于其各自不同的特点，商圈范围也有所区别。
造成这种区别的因素有商店的形象和信誉，服务质量的优劣，商品经营的特色，价位的高低，以及物质设施的差异等。经营同类商品的两个商店即便同处一个地区的同一条街道，其对顾客的吸引力也会有所差异，相应地，商圈规模不一致。那些经营灵活，商品齐全，服务周到，在消费者中树立了良好形象的商店，商圈规模相对地会较其他同行业商店大。
购物中心是一个具有地产与城市综合体双重特征的综合性行业，它兼有地产开发城市综合体物业运营的双重运行规律，并且具有其本身特有的行业规律。
同样，购物中心作为城市综合体地产项目的宣传推广也同样有着其操作的独特性，能不能把握住推广的关键，在某种程度上决定着项目运作的成败。
在项目的运作过程中，宣传推广应根据项目实际进展状况划分阶段，并且使每个阶段的目的投入策略明确，保证推广的顺畅和个阶段间的延续性。这样可以避免盲目地为了宣传而宣传的事情发生，并可以有效地控制推广宣传所产生地费用，合理地分额预算费用。
实用而非美观是购物中心的推广思路。宣传推广中的广告不能过于注重美观，活动策划不能过于偏重表面的热闹，从而淹没了本应张扬的主题和预定的目标。
当然，在实用的前提下，提升附加属性是最好的。因此，宣传推广的构思制作时，要将策划与广告稿看作一种能产生收益的投资行为，并能得到数量化的预期收益指标。不能产生经济效益或社会收益的广告就可以判断为无效广告。
在项目从等待到宣传推广之前，宣传推广人员必须清楚目标群体到底需要什么，而非其广告要告诉人们什么，更不能凭空猜测。例如现阶段目标需要知道的是投资政策，但是按照某个策划公司一年前撰写的策划方案，其发布内容为投资回报分析的报告，这属于目标群体的沟通不畅，如此二至三次之后，目标群体的注意力必然发生转移，这对项目的正常进展及其不利。
因此，宣传推广人员的工作不仅仅是发布广告策划活动，而更应该是一个市场研究员和熟知目标消费群体心理的专家。
电视报纸宣传单张的推广范围，一般是项目所在区域或周边范围所在城市内，可是这些远远不能满足购物中心的招商目的，因为目前大多数购物中心项目的招商都是全国性甚至是全球性的，这也是由购物中心的目标客户群的区域广阔性特征决定的。
目标投资小业主存在于项目周边或周边较为发达的城市内，因为只有这些范围的人群才会对身边的城市综合体项目进行投资。如果范围离自己较远，不但交通监管不方便，而且收益方面极有可能出现不稳定情况。
目标经营商户要视购物中心的定位而言，如果购物中心的定位是高档次消费，则需要寻找一些国内顶级品牌商户或者是境外品牌商户。如果属于中高档次消费，则注重于针对国内的连锁品牌，属于全国性招商。如果属于低档次消费，就只需要注重于项目的定位在进行目标招商范围圈定。
电视报纸的宣传推广成本昂贵，而且这些投入未必能真正有效到达目标客户群，因此寻求一些成本投入较低的有效宣传途径是必要的。
目前新兴的城市综合体网络将是购物中心项目的另一重要宣传渠道。
这类宣传途径能够排除商户没有时间观看广告宣传的可能性，因为商户在繁忙的工作中不会看报纸及电视广告，但是他们一定会上网查看行业信息或城市综合体行情，而且这种专业的网络媒体的投放费用相比电视报纸要低。如此可以为发展商减少宣传推广的成本，亦可以更有目标地针对客户群体进行宣传推广，提高宣传推广地受众率。
在购物中心内部也必须做好消费客源重叠分析和规划。购物中心在经营之初，都会先确立主力店，并在招商过程中优先办理。因为主力店具有比较强的保客能力。
另外，在购物中心整体的促销计划外，各独立商店也具有一定的集客能力，然而这些被吸引进入购物中心的顾客将成为整个购物中心的顾客，每个城市综合体个体在购物中心整体计划的指导下，均能提供最适合的服务，因此客源重叠使每个城市综合体单元均能获得重叠效益。
在购物忠诚度上，时尚的领导者若对某一商场各方面比较满意，一般有固定的购物场所，忠诚度很高，高档品牌的丰富程度是他们选择商场的主要原因。
而时尚的追随者则没有这种忠诚度，他们可能今天去最好的商场，明天就去批发市场，这些情况一方面说明他们多样化的需求，另一方面也说明由于自身经济实力或者时尚追逐度较低等的限制，导致愿意多跑几家，经过对比最终购置合乎内心标准的商品。
我仿佛已经看到了项目的明天，但这一切都必须在拿到项目之后才能实行。
应该，不远了。
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