当一个人的某个长处达到了某种程度，那么其他一切都显得不是很重要了，因为别人欣赏的，就是你这个长处，他们也只会看到这个长处。梨树文学网
我的房地产才能引起了小泽先生也就是源氏的注意，这么说我还是颇为自豪的，他们调查了我从进入这行以来所做的每个项目。
当他们发现一个从业才短短9个月时间的菜鸟，如今已经在华夏岛国两国都具有一定知名度的时候，一致认为我是天才，是专门为了房地产而生的天才。
这里面当然有天商1号的功劳，但是因为我自己努力，所以才有了今天的成就。
为了和我取得合作，所以从我第一次在岛国闹出动静之后，源氏就派人密切注意着我的行踪，这算不算是违法跟踪我不知道，但起码来说他们非常上心。
在和我平氏产生交集的时候，小泽先生一度很是紧张，但事情的发展却一波三折，最后无奈之下，他们以违约金的形式留住植田康太，就是想让我主动上门。
那么现在问题来了，源氏究竟要和我合作什么呢，毕竟他们不是专门做房地产业的。
答案很快便付出水面，近年来源氏和平氏两大家族由于利益的关系，摩擦不断增大，而且在每个行业领域都有竞争。这是因为岛国的商场实在不大，利润就是那么点，所以不可避免地要碰头。
两个家族是完全不同的发展模式，源氏一直潜心于政治上的研究，而家族生意上赚来的钱财大部分都投入其中为其服务，所以流动资金和知名度其实还不如平家。
但平氏就不同了，他们为了不过多地暴露在世人面前，尽量避免家族子弟从政，只是专心地赚钱，但野心同样不小。
争夺市场的唯一结果，就是会引起战争，这次，阴差阳错之下，两个家族竟然在互不知情的情况下，同时参加了某项目的招标，所以战争已经是一触即发。
所以，源氏找上了我，因为他们没有在这方面很有心得的人才。对于这次战争，说不看重输赢，那显然是不可能的，虽然外人不知道，但整个岛国上流社会的人似乎都在注意着他们。
“陈先生，这次请务必帮助源氏，我们将永远不会忘记你的恩情！”酒馆里，小泽先生低下了高昂的头颅向我求助。
“小泽先生，不用太客气，赚钱是商人的唯一追求，所以只要有合适的利润，我是绝对会出手的。虽然这么说有些无情，但事实便是如此。”我说这话的时候，绝对发自内心。
闻言，小泽一笑，道：“陈先生果然快人快语，一点也不掩饰自己的**。我喜欢你这样的人，讨厌那些伪君子，利润的话，我可以保证与你平分，也就是说，我们源氏只要赢了就好，赚多少都不重要！”
大家族就是大家族，看看这霸气，绝对比伊库扎强了几十倍不止，但现在也只是说说而已，谁知到时他们会不会兑现这个诺言。
他的话勾起了我的兴趣，两个超级家族之间的碰撞一定会很精彩，而且利润肯定不能少了我那份，既然如此，为什么不参与进来呢？
就算失败了，他们也不至于杀人灭口吧？
“小泽先生如此有诚意的邀请，我怎么能拒绝？”
在我说出这句话的同时，天商1号再度出声，提醒我已经完成了主线任务4，得到了名气20，现金5000万的奖励。至于那个关键人物，则会在某个时候遇见。
这么说起来，小泽肯定不是关键人物了。那5000万的奖励，是华夏币还好不是岛币，名气的奖励，直接让我有了种脱胎换骨的感觉。
这种感觉就好像是自己在聚光灯之下，随时都会有人和自己打招呼一样。天商1号也做出解释，由于名气的满值是100，所以我现在25的名气，基本上每4个人里面，就会有一个人认识我或者听说过我。
实在是太牛了！
就连小泽也惊讶地看着我问：“陈先生的气质刚才似乎有了很大改变呢，似乎有种莫名的光彩，让人忍不住想要注视。”
意识到过头了，我连忙转移话题：“小泽先生，现在可以告诉我是什么项目了吗？听你的意思是似乎项目很大，让我也非常有兴趣呢！”
“说起来这个项目，并不算很大，主要内容是关于东京附近的一块地，怎么开发的问题。”
地产开发？又是这个！
难怪他们会找上我，因为这种模式的地产开发项目，必须需要有一个超强力的策划人员，否则很难取胜。
所谓策划，简言之即策略和谋划，是对未来将要发生的事情所做的当前决策，表现为一种借助脑力进行模拟操作的理性行为，出主意想办法制定实施方案。
要解决的是做什么何时做谁来做怎么做的问题。任何一个成功的策划都是策略和谋划高度统一的结果，策略是前提，谋划是关键，策略是“源”，谋划是“流”，无源不成流，有流必有源。
策划特别是房地产项目策划其本身具有的属性，资源整合的合理性，实施运作的可控性可操作性，把握市场不同凡响的准确性和利润最大化的经济性，这些基本元素的有机构成是策划万变不离其宗的要义，是保证策划质量的根本。
策划思维是知识密集型的高级思维，严密性和创造性以及某种意义上的灵感性是其基本的思维特质。它不同于一般的创作思维，也不同于经营管理思维，不同于经验思维理论思维形象思维，而是一种以创造性思维和直觉思维为精华的多种思维方式融为一体的组合思维。
广博的知识，丰富的经验，敏锐的市场触觉，深厚的专业素养是卓越的策划思维的基础。策划思维的严密性与围棋思维相仿，既要有良好的大局观，又要有精确的计算能力，以权衡得失，判断优劣，明确取舍。
策划思维的灵感性与广告的创意思维相仿，百思不得其“解”，偶然灵光一现，山穷水复之际，瞬间柳暗花明。汽车大王福特创造划时代的“流水作业”，就是因为在苦思冥想中偶然看到一家肉店三人分工协作的工作情景，突现灵感，受到启发，并加以创造性设计和发挥而形成的。
而我能有今天的成就，有时多借助于灵感，小泽正是调查得很清楚，我具有灵性，经常能灵光一闪地解决问题。
概念设计是策划思维的逻辑起点，决不是项目策划思维的全部，更不是忽视产品品质，一味追求概念包装的项目炒作。品质是概念的依据，概念是品质的有机附属，从产品形象价值的方面来说，其实概念也是品质的一部分。
当然，这里所说的概念设计有一个前提，那就是市场，根据企业的具体情况，通过对目标市场宏观和微观的充分的调查分析，在此前提下进行有的放矢的概念设计。不能闭门造车，不能想当然，不能为了概念而概念，哗众取宠，舍本逐末。
商业房地产指用于各种零售餐饮娱乐健身服务休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式功能和用途上区别于普通住宅公寓写字楼别墅等房地产形式。
无疑，东京这个地方是不需要什么房地产的，所以要开发的项目，必须是从商业地产这方面去考虑。
商业房地产的形式多样，规模也有大有小。规模大的商业房地产项目，可以达到几十万平方米，规模小的商业房地产项目仅几百平方米，甚至更小。
对于规模庞大的商业房地产，其经营多采用开发商整体开发，项目统一经营管理，以收取租金为投资回报形式的模式；对于规模较小的商业房地产而言，大多数项目依然采取在统一经营管理模式下租金回收的方式，但很多小规模商业房地产中住宅公寓写字楼等项目的底层和各类商业街商品市场则采用商铺出售，零散经营的模式。
像在安阳做的控温商圈，其实就是后一种模式。
商业地产作为房地产开发中的一个细分市场，其开发利润丰厚的好处显而易见。然而商业地产在物业交付的时候只是整个运营部分的正式开始，能否持续健康地运营才是决定一个商业地产项目是否成功实现价值的关键。
招商工作作为商业地产运营的重要部分，从一开始就举足轻重，毫不夸张地说，招商工作的成功与否又是评判商业运营是否成功的唯一标准。
简单地说，便是如何让一个商圈成为高大上的地方。
市场调查是招商工作的第一步。最先要做的是对目标所在市场的调查，这主要包括对项目周边的交通人流居民收入，消费习惯和消费层次等等；另一个调查的方向是周边商铺目前的经营业态经营状况租金水平经营面积等。
项目的分析包括项目产品本身的分析，如项目的物业形式分析街铺商业群楼综合市场商业街社区商业等；物业产品分析铺面或铺位开间进深楼层；市场分析租金租期优惠办法。这部分要考虑的是项目适合引进怎样的商家，将来要做成怎样的一个商业物业，怎样才能制订合适的招商政策等。
商业地产的特殊性使得单纯依靠制造概念增加成本营销卖点并不能保证项目后期价值的实现。
因此，这种目标与结果之间的差异，真实反映了开发者或策划人对商业地产项目价值的认知和市场实现价值的偏差。
“等价值策划模式”则更为强调通过对商业地产项目本身各投资要素对项目价值实现的程度的充分分析和论证。在项目开发初期采取适当的策略进行调整，从而保证项目最终价值的实现。
这种模式与我所倡导的商业地产系统性策划思路是相吻合的。商业地产自身的复杂性要求策划人必须将项目研发运营招商资本运作进行系统性整合，对项目初期投资的各种要素进行权衡取舍，保证投资与产出的充分实现。
等价值策划模式可以很好的将商业地产开发的最终目标与初期投入要素相对比，有利于对项目后期价值的判断。比如，对于以上市为目的的商业地产项目应充分考虑其资产的后期估值优势；以基金为目的的商业项目应充分考虑资金的资本化率等选择性指标等等。
不可否认，电商冲击下的实体渠道价值有所弱化，即使百货等传统业态由于经营模式限制盈利回报下降，还有许多纯服务类如餐饮娱乐美容等的消费必须依赖实体门店，而品牌商也需要依托实体店展示其形象和功能，因此坐拥旺盛人流的核心地段物业，仍然具备极大的商业价值。
在商业物业供给大量增加的背景下，核心商圈的物业租金一路攀升，说明核心商圈物业依然稀缺。
东京因为是岛国的首都，所以本身就是非常能吸引人的。
如今，岛国商业地产开发都是联动的，它不是简单的建筑物的集合，而是有统一的规划和内在的连接，使之完全融为一体，打造可以满足人们各类需求的城市空间。
如岛国的地铁站附近一般皆为建筑群，各建筑群底商商店与地铁站相通，形成地下交通商业的另一空间。
所以，岛国对于商业设施的改造，完全是和城市改造及交通改造紧密结合起来的，就是通过商业的项目建设，顺带对周边城市交通市政设施同时进行改造，起到了画龙点睛牵一发而动全身的作用。
此外，新型业态再开发，为老街区引入新的业态，是岛国改造传统的商业老街区的另一种手段。传统老街区商业业态单一，一般都是四五个百货商店积聚在一起，缺乏商业活力。在这种状况下，就要加入新的业态模式，改变原有商业氛围沉闷局面。
给房地产策划的基本内容确定具体位置和方向，找准明确的目标。房地产开发项目的具体定位很重要，关系到项目的发展方向。一个目标定位错了，会影响其它目标定位的准确。
具体要从大小两方面入手，大的方面是房地产项目的总体定位，包括开发项目的目标宗旨，项目的指导思想，项目的总体规模，项目的功能身份，项目的发展方向，等等。
小的方面是房地产项目的具体定位，包括主题定位市场定位目标客户定位建筑设计定位广告宣传定位营销推广定位，等等。
房地产项目的总体定位确定了项目的总体位置和方向，对项目的具体定位有指导约束作用；房地产项目的具体定位是在总体定位下进行的，具体定位是对总体方向的分解，各个具体定位要符合总体定位的方向。
岛国地产领域的收益率非常高，我表示，人们对于租金下滑已经习以为常，因此他们一直在推高收益率。整个市场的定价非常低，这需要一种催化剂来促成观念上的转变。我认为，随之而来的将是东京楼市的略微回暖，但只是东京。
与美国相比，岛国地少人多，土地资源昂贵，因此土地利用率较高，购物中心也以多层为主，停车场配置率低，而美国则以大面积停车场和二层建筑为主。相对而言，岛国公共交通便利，到购物中心的消费者也以乘坐公共交通工具为主。
而岛国这种地产开发模式的佼佼者，无疑是六本木。
六本木作为24小时复合型城市综合体，集办公住宅商业设施文化设施酒店影院和广播中心为一体，拥有居住工作游玩休憩学习和创造等多项功能，代表了现代建筑的发展方向--复合型集约化。
六本木通过人性化的设计理念：让居住区和办公区更接近，让在六本木办公居住的人们享受足够的便利。而六本木新城之所以能够如此体贴，充满亲和力和人情味，主要应该归功于复合型功能的规划模式。
六本木新城作为城市复兴和振兴的典范，因其对未来城市的发展模型所做出的示范努力和对土地的高效利用，而使其成为2003年发达国家完成的最引人注目的项目之一，提升了整个城市甚至国家的魅力。
六本木项目不仅能带动东京的复兴，还促进了岛国全国的重新振兴。事实上，这种开发方式对旧城区的片区复兴带来了积极的影响。
对，没错，一个项目对国家的影响，这几乎是难以复制和不可想象的，但六本木做到了这点。
从小泽口中得知到这个消息，可想而知他要做的是什么，而平修诚那个疯子，难道会甘居人后吗？
真是一场有趣的战争啊！
...
(梨树文学http://www.lishu123.com)